Che siano lavori edilizi sull’abitazione o nell’edificio condominiale: quali sono le opere per le quali non è necessario alcun permesso e quelle per cui è necessario presentare certificazione CIL, CILA, SCIA o chiedere il Permesso a costruire?

I problemi che riguardano la materia edilizia, possibili abusi, ordini di demolizione e conseguenti sanzioni penali sono sempre stati al centro delle preoccupazioni di molti italiani.

La materia è molto cavillosa, e spesso è necessario l’intervento di uno specialista del settore.

Ciò su cui possiamo fare maggiormente luce è capire quali sono gli interventi edilizi, sulla propria abitazione o nell’edificio condominiale, che possono essere realizzati con semplice autocertificazione, CIL, CILA, SCIA, e quali richiedono il Permesso a Costruire.

Bisogna intanto sapere che tutte le opere (salvo le nuove costruzioni), dopo le novità legislative introdotte tra il 2011 e la fine del 2014, possono essere compiute attraverso l’autocertificazione.

Se per decenni tutte le attività edilizie sono state soggette a “provvedimento espresso” (bisognava cioè chiedere al Comune la concessione o l’autorizzazione edilizia e aspettare – a volte mesi – che arrivasse l’ok), dal 1996, ossia con l’introduzione della Dia (Denuncia d’inizio attività) e poi via via in modo sempre più ampio, le attività edilizie sono diventate possibili con “autocertificazione“. Anche la Super-Dia, inoltre, scompare del tutto con l’entrata della SCIA 2, in vigore dall’11 dicembre 2016. Negli ultimi anni le normative che regolano i permessi e le autorizzazioni per i lavori edilizi si sono accavallate più volte, fino alla più recente Riforma Madia.

Nell’ambito della materia edilizia, ovviamente, l’autocertificazione non è semplice e immediata, serve anche:

• Un progetto (almeno nei casi più complessi)
• Una “asseverazione” da parte di un tecnico abilitato (si tratta, cioè, di un documento in cui l’architetto, l’ingegnere o il geometra, una volta verificate le normative statali, regionali e comunali e le previsioni urbanistiche comunali, dichiara che l’intervento previsto è ad esse conformi).

Ecco quando e quali autorizzazioni utilizzare (o no) per l’inizio dei vostri lavori:

• CIL (comunicazione inizio lavori): (cioè una comunicazione senza assistenza del progettista abilitato) per tutte le opere destinate a soddisfare esigenze contingenti o temporanee, per la pavimentazione di spazi esterni (anche aree di sosta scoperte), per l’installazione di pannelli solari (termici e fotovoltaici), per la realizzazione di aree ludiche senza fini di lucro e per gli elementi di arredo delle aree pertinenziali, rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità.
• CILA (comunicazione inizio lavori asseverata): a differenza della CIL, in questo caso è necessario allegare un’asseverazione tecnica da parte di geometra, architetto o ingegnere. Sono soggetti a Cila le manutenzioni straordinarie, cioè le trasformazioni di parti anche importanti degli edifici, purché però non cambi la volumetria complessiva degli edifici, non cambi la destinazione d’uso e non siano interessate parti strutturali dell’edificio.

Sono possibili anche frazionamenti o accorpamenti d’immobili. Il progettista, oltre a dover attestare la conformità delle opere previste alle prescrizioni edilizio-urbanistiche di leggi e norme comunali, deve appunto attestare che non vengono toccate parti strutturali.

• SCIA (segnalazione certificata d’inizio attività): è, di fatto, una sorta di evoluzione della CILA. È necessaria anche in questo caso l’asseverazione del tecnico abilitato, non bisogna pagare nulla al Comune. Si deve indicare inoltre il nome dell’impresa edilizia che realizza i lavori. Chi presenta la Scia può partire immediatamente con i lavori, salva la facoltà dell’amministrazione, entro 30 giorni, di bloccare i lavori per mancanza dei presupposti tecnico-giuridici.

Sono soggetti a Scia le manutenzioni straordinarie con interessamento delle parti strutturali, i restauri e risanamenti conservativi, le ristrutturazioni edilizie “leggere”, comprese anche le demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio, purché non si modifichino le volumetrie originarie o i prospetti.

• Lavori edilizi liberi: non occorre alcuna comunicazione all’ente o autocertificazioni per lavori di manutenzione ordinaria come tinteggiature interne, sostituzioni (senza innovazioni) di pavimenti, sanitari o impianti; tinteggiature delle facciate (senza modifiche, anche di colore se le impalcature non servono o non occupano suolo pubblico); gli interventi di installazione delle pompe di calore; eliminazione di barriere architettoniche (purché non si alteri la sagoma dell’edificio).
• Permesso a costruire: è necessario per nuove costruzioni, ampliamenti di casa (salve le eccezioni rientranti nella SCIA), ristrutturazioni urbanistiche (che sono vere e proprie trasformazioni di isolati urbani, opere cioè che vanno ben oltre i “lavori in casa propria”).

È necessaria una nota di chiarimento legata ai lavori edilizi che rientrano o meno nel bonus ristrutturazione con la detrazione del 50% delle spese effettuate.

I lavori di edilizia libera, cioè quelli di manutenzione ordinaria, non rientrano nei bonus fiscali. Sono invece compresi nelle agevolazioni i lavori che richiedono la comunicazione d’inizio lavori (CIL) e quella d’inizio lavori asseverata (CILA)

Leggi il nostro articolo sul bonus detrazioni fiscali