E’ sempre più comune decidere di trasformare una proprietà inutilizzata o parte di una troppo grande in un Bed & Breakfast o a una Casa Vacanze. Questa è sicuramente una valida scelta per un buon introito e per sfruttare una casa in disuso. I numeri sono in aumento e da attività secondaria, quella del gestore di
strutture ricettive, diventa sempre più la principale occupazione: secondo l’ultimo dato pubblicato dall’Istat il numero dei bed and breakfast (o B&B) in Italia è a quota 25mila unità. Questa attività dà lavoro, nel nostro Paese, a 40mila persone, con una stima di otto milioni di pernottamenti venduti all’anno, con un fatturato annuo di circa 270 milioni di euro. Inoltre risulta che, nella maggior parte dei casi, il gestore di un B&B è una donna (61,31%) e possiede un’istruzione superiore alla media. L’87% dei gestori possiede un titolo d’istruzione superiore e, dentro questa percentuale, il 28,55% ha una laurea e il 5,5% addirittura un Master post laurea; il 90% di loro parla una (44,27%) o più lingue (45,71%) straniere: tutt’altro che un lavoro di “ripiego”, insomma.[1] A questa espansione ha contribuito lo sviluppo di piattaforme come Booking e Airbnb, in testa a tutti, grazie alle quali è sempre più semplice trovare turisti cui affittare tutto l’anno. Certo, queste strutture non si progettano così facilmente e spesso sono necessari degli interventi per rendere a norma la struttura e non avere problemi burocratici, o semplicemente per rinnovarla con gusto.
Come scegliere tra Bed & Breakfast, Casa Vacanze o Affittacamere? È una domanda strettamente legata all’impegno e al tempo che vogliamo mettere a disposizione di quest’attività, ma anche alla struttura che abbiamo a disposizione: quantità di camere, grandezza degli spazi in comune, sono sicuramente elementi essenziali da valutare.
I requisiti normativi
La normativa nazionale generale si arricchisce poi in leggi regionali e comunali, ma in genere il numero massimo di camere consentito per godere delle facilitazioni fiscali (ad esempio, non c’è bisogno di aprire una partita Iva) va da tre a sei, con un numero massimo di posti letto che varia da sei, a meno di 20 (in questo occorre esaminare in dettaglio le normative regionali). Considerando che, in media, si richiede una dimensione minima di 8 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia, ipotizzando di voler offrire cinque camere (tre doppie e due singole) si ottiene un minimo di 58 mq, a cui vanno aggiunte le parti comuni, che possono variare a piacere, con requisiti minimi imposti dalle diverse normative. Si può scegliere di dotare ogni camera di un bagno privato, o in altri casi il bagno è in comune, con un numero massimo di camere per ogni bagno. Ipotizzando anche uno spazio condiviso in cui consumare la colazione – che è obbligatorio fornire – ma tenendo presente che non è richiesta una vera e propria “sala colazioni”, bensì uno spazio in cui gli ospiti possano avere accesso alle bevande e agli alimenti, si può tranquillamente affermare che una dimensione di circa 120 mq è più che sufficiente per avviare un buon livello di attività. La normativa è di competenza regionale ma gli enti preposti al rilascio delle autorizzazioni e ai controlli sono i comuni.
Le autorizzazioni da richiedere sono:
- Pratiche edilizie per autorizzare i lavori di ristrutturazione (quasi sempre necessari) come la CILA o la SCIA
- Aggiornamento della planimetria catastale alla conclusione dei lavori
- SCIA per inizio dell’attività ricettiva
B&B, Casa Vacanze e Affittacamere: le differenze
Il bed&breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero che offre un servizio di alloggio e primacolazione per un numero limitato di camere e/o posti letto utilizzando parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuale o stagionale. Dal punto di vista civilistico non troviamo una definizione puntuale di B&B, in quanto la regolamentazione del settore turistico è demandata alle rispettive Regioni e Province autonome. Secondo quanto stabilito dall’articolo 12 comma 3 del Codice del Turismo sono da considerarsi tali “strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”. In altri termini, il B&B consiste nel servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di camere stabilito a livello regionale, con periodi di chiusura/apertura imposti dalla stessa normativa locale.
Le case vacanza, ai sensi dell’articolo 12, comma 5, vanno definite come: “strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero”. In altri termini, l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni, senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, etc.). In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.
Per quanto riguarda gli affittacamere, ai sensi dell’articolo 12, comma 2, sono così definite le “strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”. In altre parole l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera. L’attività di affittacamere può essere svolta sia a livello professionale, con obbligo di aprire partita iva, sia a livello non professionale, cioè in maniera del tutto occasionale.
Qualunque sia la modalità ricettiva che più si addice alla tua situazione, bisognerà affidare i lavori a un’impresa competente per rendere a norma la tua proprietà e/o effettuare un restyling che possa essere attrattivo per i possibili clienti.
Boccia Costruzioni può aiutarti, oltre che nei lavori di ristrutturazione, con la documentazione necessaria per essere a regola con la normativa regionale e comunale vigente.
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[1] fonte Il Sole 24 ore http://www.ilsole24ore.com/art/casa/2017-06-15/aprire-bedbreakfast-120-mq-ristrutturare-ecco-dove-investire-150807.shtml?uuid=AE9IzhdB